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乳幼児期にこそ考えたい、マイホーム購入。買うか借りるかはロングレンジで考えて

不動産開発者は、管理プロパティの投資の概念。セレクティブ フォーカス木造住宅の表のクエスチョン マーク
marchmeena29/gettyimages

「赤ちゃんが成長したら、今借りている部屋じゃ狭くなるな」と感じたら、将来の住宅を考えるいい機会。賃貸は気楽でいいけれど、資産にならないのが心配…と迷っているママ・パパも多いでしょう。そこで、ファイナンシャルプランナーの竹下さくら先生に、賃貸と購入どちらがいいのか、また、買うならマンションと戸建てどちらがいいのか、といった乳幼児ファミリーが持つ住宅の気がかりをお金の面から聞きました。

賃貸or購入 決める前に考えたいのが、長期的なライフプラン

賃貸と購入、どっちがトク?という問いに対して「それは当然購入でしょう!」という声が聞こえてきそうですね。しかし、「購入が有利」という前提で住宅を検討するのではなく、家族のライフプランに当てはめて判断していくようにしましょう。
子育てが始まったばかりのママ・パパに子育て終了後の生活をイメージしてください、というのは難しいかもしれませんが、住居取得には長期的な計画が必要です。買った物件に生涯住むのか、子どもは何人育てたいか、子どもが独立したら住み替えるのかなど、おおよそのプランを立ててから、賃貸か購入か、購入するならどんな物件かを決めるといいでしょう。

買った物件に一生涯住む場合、実は賃貸と住居費は大きく変わらない

実は、一生涯住み続けるなら賃貸と購入で負担する住居費の差額は、せいぜい数百万円規模です。賃貸に比べて固定資産税や利息などを支払っているにしても、「おおむねトントン」というケースが多いのです。
しかし、「子育てが終わったら広すぎる戸建てではなく、便利なマンションに住み替えたい」など、一生住まない、というときは話が別。買った物件を売ったり貸したりするつもりなら「資産価値」が重要になります。
資産価値によっては、賃貸よりもトクしたり、ソンしたりするからです。

資産価値の高い物件を購入できれば、賃貸よりトクすることも

購入した物件に一定期間しか住まない場合、賃貸よりもトクするためには、「10年たっても資産価値が維持できる物件」を選ぶことがポイントになります。10年間で資産価値が目減りしてしまう物件では、賃貸のほうが有利になります。
資産価値が下がりにくい物件とは…

■駅から家までの距離が近い
■専有面積が広い
■鉄道のアクセスが便利
■借り手、買い手が多い地域

などの条件を満たしている物件です。
これらの物件は当然購入価格が高額な場合が多く、だれでも手に入れられるものではありません。しかし、賃貸より確実にトクするには、こうした物件を購入することが決め手になります。

「ずっと賃貸」でいくには条件が必要!

資産価値の高い物件など買えない!あまり変わらないなら賃貸のほうが気楽だ!というママ・パパもいるでしょう。
生涯賃貸暮らしでいくなら、2つの条件をクリアできれば大丈夫です。

【1】年金暮らしになってもずっと家賃を払い続けられるか
【2】連帯保証人を生涯確保できるか

いかがですか?今の現役世代が、現行制度で将来に約束されている年金額は、現役時代の収入の50%水準です。収入が今の半分になっても、今住んでいる家賃を払い続けることはできますか?
そして、できない、となって家賃の低い物件に入居しようとしても、連帯保証人の問題が出てきます。
今賃貸生活している人の連帯保証人は、多くの場合、親でしょう。しかし連帯保証人になるには就労収入があることが条件のため、年金生活者の親では変更を求められるケースが多いのです。

買うなら戸建てorマンション?

現状の生活レベルでの賃貸暮らしを生涯持続できるのは、連帯保証人が生涯確保でき、年金生活者になっても家賃を払い続けられる、という条件を満たすことができる人だけ。なかなか難しいということがわかっていただけたかと思います。
そして、いよいよ購入という道を選んだ場合、次には戸建てかマンション、どちらを選ぶか、という問題があります。

マネー面から戸建て・マンションのメリット&デメリットを比較!

お金の面から見た、戸建てとマンションの魅力をチェックしていきましょう。判断材料の一つとして活用してください。


■駐車場代
【戸建て】駐車場代はかかりません。2台駐車できることをうりにする物件もありますが、その分固定資産税がかかります。不要な駐車スペースはないほうが無難です。
【マンション】マンションでは、敷地内に駐車場がある場合、都市部では駐車場代が別途かかるのが一般的です。

■修繕維持費
【戸建て】修繕維持費は、必要なときに自分で負担するので、いざ修理が必要、というときのために備えておく必要があります。
【マンション】共用部分について管理費・修繕積立金の形でメンテナンスの費用を月々支払います。固定支出が増えますが、一度にまとまった負担にはならないのはメリットです。

■固定資産税
【戸建て】原則として、新築の場合、木造2階建てなら3年間、建物部分の固定資産税の減額措置があります(3階建て以上の一定の条件を満たした戸建て物件は5年間)。
【マンション】原則として、新築の場合5年間、建物部分の固定資産税の減額措置があります。
どちらがおトクか、というと物件次第です。土地の割合が多い分だけ戸建ての固定資産税は高いと考えられがちですが、マンションでは共有部分も入居者が所有面積に応じて負担するため、戸建てより税額が高くなるケースもあります。

■光熱費
【戸建て】冷暖房費については、木造で窓が多い造りのため、マンションに比べればかかる傾向にあります。ただ、玄関の照明はこまめに消すなど電気の使用は自分の裁量で決められるので、電気代の節約は可能です。
【マンション】冷暖房費については、窓が少なく平面で気密性が高いマンションの方が、少なく済む傾向にあります。しかし、マンションのエレベーターや廊下など共用部分の電気代は月々の管理費からまかなうもので、節約はできません。

マンションは戸建てより安い、は間違い?

駐車場代、修繕維持費など、マンションには戸建てにかからない費用がかかることがおわかりでしょう。でも、「戸建てがいいのはわかるけれど、予算がたりない」と、最初からあきらめている方がとくに大都市圏では多いようです。マンション暮らしにかかるさまざまな住居費から判断すると、意外に戸建てに手が届くケースも少なくありません。戸建ては高い、とあきらめず、広い視野で物件探しをしましょう。とくに、将来子どもを2人、3人と考えているなら、4LDK物件が豊富な戸建ては大きな魅力ですね。(取材・文/岩崎緑、ひよこクラブ編集部)

いかがでしたか?住宅選びをお金の面から探ってみました。もちろん、住宅はライフスタイルに大きくかかわるので、お金の基準だけでは決まらないもの。家族がいちばん笑顔になれる住宅プランを立ててみることから始めてみませんか。


■監修/竹下さくら先生
(ファイナンシャル・プランナー)

大学生、高校生の母でもある経験に基づいたアドバイスに定評があります。『「家を買おうかな」と思ったときにまず読む本』(日本経済新聞出版社)など著書多数。

■参考文献/『「家を買おうかな」と思ったときにまず読む本』

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